Usufructo y nuda propiedad
El usufructo es lo que entendemos como el pleno dominio de un inmueble está formado por la nuda propiedad, esto es quien posee el inmueble y el usufructo que es el derecho real a disfrutar de dicho inmueble. Es muy habitual que ambas cosas recaigan sobre las mismas personas, pero a veces está dividido.
¿El usufructuario es quien puede utilizar es inmueble?
Exacto, no solo usarlo personalmente, sino disfrutar de las rentas o rendimientos que pueda generar.
¿Cuándo se utiliza esta figura?
Es habitual que a raíz de una herencia alguien deje como propietario, por ejemplo a un familiar y como usufructuario vitalicio a otra persona, por diversos motivos. Esta persona tendrá el derecho de utilizar ese inmueble mientras viva, aunque no sea el propietario del mismo.
También puede darse el caso de personas de avanzada edad que deciden vender el inmueble en el que viven para cobrar un dinero, pero quedándose el usufructo vitalicio, de forma que puedan seguir utilizando su vivienda mientras vivan. En el momento en el que fallecen, el usufructo pasa al nuevo propietario.
¿Puede ser una opción para gente mayor que tiene bajos ingresos, pero tiene una vivienda en propiedad?
Así es, hay otras fórmulas para conseguir liquidez mientras utilizamos nuestra vivienda, como la hipoteca inversa o la venta con un arrendamiento vitalicio, pero esta es una de ellas. En este caso hay que valorar el precio de la nuda propiedad teniendo en cuenta que quien ostente el usufructo vitalicio va a tener el derecho de su uso y disfrute, por lo que hay que deducir del valor del pleno dominio del inmueble una cantidad.
¿Cómo se calcula esta cantidad?
Si un inmueble sale a la venta cada uno puede fijar por cuánto lo vende si se reserva el derecho del usufructo, y quien lo compre valorará si le conviene o no. Sin embargo, para acercarnos a su valor hay unas tablas que deducen un porcentaje del valor en función de la edad del usufructuario. Para un usufructo vitalicio el cálculo es el siguiente: si el usufructuario tiene menos de 20 años, el valor del usufructo es el 70 %. Si tiene más, el valor es 89 – la edad del usufructuario, pero siempre con un mínimo del 10 %. Por ejemplo, alguien que tiene 69 años, se resta 69 a 89 y nos da un 20 % del valor global del bien.
¿Qué sucede cuando la persona usufructuaria fallece?
Como norma general el usufructo recae sobre quien tiene la nuda propiedad. Hay que tener en cuenta que es un derecho real sobre un bien inmueble, y como tal esta transmisión estará sujeta a los impuestos correspondientes. De la misma forma el usufructuario puede renunciar a su derecho a cambio de algo o no, por lo que la tributación habrá que estudiarla en cada caso.