Nueva Ley Hipotecaria: así se regularán las hipotecas.
Las medidas contenidas en la nueva ley afectarán a todos aquellos hipotecados que firmen un préstamo tras su publicación en el BOE, ya que la norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. No obstante, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
A grandes rasgos, estos son los nueve aspectos fundamentales que se destacan.
Mayor protección al usuario
- El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma.
- La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco, tal y como aclara este experto.
- El banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.
El papel del notario
- El titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces.
- La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato.
- La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.
- El contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce los entresijos de su contrato. En esta vía, la ley dice que se entregará una manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido.
Reparto de gastos
- El cliente solo pagará la tasación y segundas copias de escrituras, etc. Los tasadores serán independientes y pueden ser no sólo sociedades de tasación sino también personas físicas. Además, el cliente podrá elegirlo.
- El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, notaría y los gastos del registro).
Adiós a las cláusulas suelo
La ley aprobada prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.
Novedades en las vinculaciones
La nueva ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.
Los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y en ningún caso la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.
Comisión de apertura
A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
Subrogación y novación, claves tras la firma
El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la nueva regulación, el cliente con préstamos anteriores a la ley podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación.
Mayor protección en caso de embargo
- El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (desahucio) de 3 a 12 meses o el 3% en la primera mitad de la vida del préstamo
- En la segunda mitad de la duración del préstamo, serán 15 o un impago de un 7%.
Menos comisiones por amortizar
Por último, bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada.
- Para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después),
- mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).