Extinción de Condominio
Hoy hablaremos de una figura que quizás no sea muy conocida por el público en general, pero que en las inmobiliarias se ve habitualmente, que es la extinción de condominio.
¿Qué es la extinción de condominio?
Legalmente es la transmisión de un bien de titularidad compartida entre dos o más personas. Queda regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil sobre la división de la cosa común.
¿Cuándo se utiliza esta figura?
En nuestro ámbito inmobiliario se utiliza cuando la propiedad de un inmueble es de varias personas, y este inmueble es un proindiviso, esto es, no se puede dividir ni saber qué parte corresponde a cada uno. Por ejemplo, una vivienda que se ha comprado por un matrimonio, no es divisible porque dejaría de ser funcional. En este caso si uno de los dos quisiera quedarse la vivienda, podría adquirirla a la otra parte mediante esta figura legal.
¿Sería como una compraventa entre las partes?
Más o menos, pero con una ventaja añadida, que es la fiscalidad. Mientras que en una compraventa quien compra tendría que tributar por ITP en el caso de una vivienda que en Navarra es del 6 % del valor que se transmite, en este caso solo tributaría por AJD, esto es, un 0,5 % del valor de la parte que se adquiere. Además, habría otra ventaja respecto a la venta del inmueble a un tercero, que es que no se tributaría por la plusvalía municipal.
¿La ventaja es que se pagan menos impuestos?
Así es, el ahorro de ITP es para quien adquiere, mientras que quien enajena su parte tendrá que tributar por renta en el caso de que haya tenido un incremento patrimonial, de la misma forma que si hubiese vendido el inmueble. Sin embargo, sí que se evitará el pago de la plusvalía municipal.
¿Qué pasa en el caso de que la vivienda tenga una hipoteca?
En este caso lo lógico es que se haga cargo solo quien adquiera la otra parte, de forma que habrá que estar antes con el banco para ver la posibilidad de hacer una novación, quitando de la hipoteca a quien enajena. Esto será posible si quien se la queda tiene la solvencia suficiente que le pida el banco.
¿Hay algún otro caso más allá de los divorcios?
Sí, por ejemplo, inmuebles que se heredan entre varios hermanos y uno de ellos quiere comprar la propiedad a los otros. De todas formas, no es necesario tener ningún grado de parentesco para utilizarla.