Alquiler con opción a compra
Hoy traemos un tema que hemos oído hablar alguna vez y todos intuimos, pero que que requiere ser explicado para entenderlo bien, que es el alquiler con opción a compra. ¿De qué se trata exactamente?
El alquiler con opción a compra es una figura jurídica que une dos tipos de contrato, el de alquiler y el de compra. Básicamente se utiliza cuando alguien quiere comprar una vivienda o un local, pero no tiene las condiciones financieras necesarias para ello. De esta forma puede empezar a utilizar el inmueble pagando un alquiler, con un plazo para ejecutar su opción de comprar a un precio ya definido.
¿Hay alguna ventaja para el vendedor?
La ventaja principalmente es poder vender un inmueble que no se vende, bien por ubicación, bien por su estado o por el precio. Normalmente quien quiere vender y tiene un activo con mucha demanda, no suele recurrir a esta figura. Sin embargo, sí es muy común en locales para negocios, donde el empresario tiene que invertir una cantidad importante en la adecuación del mismo, y luego comprobar que el negocio le funciona, e ir consiguiendo capital para poder ejecutar la compra.
¿Cuáles suelen ser las condiciones de estos contratos? ¿Los precios son de mercado, o más altos?
Aquí depende de cada caso, y las posibilidades son muchas. Hay que tener en cuenta que el precio queda ya predefinido, por lo que el inquilino decide si le interesa o no ejecutar la opción de compra. Por eso se recomienda no poner plazos más largos de 2 ó 3 años, ya que no sabemos cómo va a estar el mercado en ese plazo. Para afianzar la operación, además se pacta una prima, esto es, una cantidad que normalmente se deducirá del precio, y que en caso de no ejecutar la opción por parte del inquilino, se perderá.
¿La renta que se paga de alquiler se resta también del precio?
Se puede pactar deducir del precio todo o parte de la renta de alquiler, o incluso deducirla el primer año, y el resto no, para intentar que ejecute la compra cuanto antes. Pero como digo, todo se puede negociar.
¿Qué más cosas habría que tener en cuenta para valorar esta opción, a nivel de seguridad jurídica…?
Tenemos que valorar la solvencia del vendedor, y sería recomendable elevar a público e inscribir el alquiler y la opción en el registro de la propiedad, para protegernos en caso de futuras cargas.
¿Es habitual hacer este tipo de operación?
Se da mucho más en el mercado de locales, y en viviendas especiales. Sin embargo, en épocas donde la demanda escasea, este tipo de contrato repunta.