Balance del mercado inmobiliario 2019
El año 2019 ha supuesto un cambio importante en el mercado, y es que por primera vez en 5 años vamos a terminar con un descenso en el número de compraventas de viviendas, y además bastante significativo. Según nuestras previsiones, porque los datos no son todavía los definitivos, en 2019 habrían bajado un 14 % las ventas de viviendas de Segunda mano en Navarra, y de forma más acusada aún, un 23 % las ventas en Comarca de Pamplona respecto al año 2018. Con estos datos elaboramos un balance del mercado inmobiliario.
Una bajada importante, es extensiva a todo el país, ¿o solo aquí?
Como hemos dicho en otras ocasiones el mercado es mucho más heterogéneo que el de hace unos años cuando casi en todos los sitios se iba en la misma dirección. La tendencia general es de bajada, e incluso en algunas provincias es todavía mayor.
¿A qué se achaca este descenso ?
Desde el segundo trimestre más o menos se empezó a notar el descenso en las demandas, y esta tónica se ha ido manteniendo durante el resto del año. A mitades de año se ralentizaron las operaciones por la nueva ley hipotecaria, pero su efecto está ya amortizado, y como hemos visto no fue algo puntual, sino una tendencia. En nuestra opinión hay dos factores para que se haya producido este descenso. Por un lado el alza de los precios ha hecho que ya no sea tan atractiva la compra para algunos inversores, o para otros compradores les suponga más problemas de financiación.
Por otro lado las noticias regulatorias de los alquileres y la incertidumbre sobre cómo afectará esa normativa también ha desincentivado algunas ventas.
Por último el mercado está entrado en una fase de madurez, donde se reducen los ritmos de ventas, llevamos varios años con incrementos importantes, y la demanda embalsada de los años anteriores ya se ha agotado.
¿Cómo se valora que el mercado pueda estar entrando en otra fase?
Desde A10 lo vemos como un proceso normal y saludable, que hace que se purguen los excesos de una forma suave y el ciclo pueda alargarse. Lo contrario ya lo conocemos, pasó hace 12 años y no acabó bien.
¿Podría volver a repetirse ese desplome del mercado como vivimos hace unos años?
En nuestra opinión creemos que no. Ahora mismo no se dan casi ninguno de los factores que se dieron entonces. Los bancos son mucho más prudentes a la hora de financiar, el mercado aunque ha subido está todavía un 25 % por debajo del pico de 2007, y no hay excesos en la promoción de obra nueva.
Las ventas han caído, pero ¿esto ha repercutido en el precio?
Realmente todavía no. El precio en 2019 se ha incrementado de media casi un 10 % en la vivienda usada en Pamplona. Esto puede parecer raro, pero es algo normal en un ciclo de mercado donde primero se ajusta el número de ventas mientras el precio sube, y luego podría venir un ajuste de precio.
¿Cómo se preveé que va a ser el 2020 ?
Creemos que el volumen de ventas se mantendrá similar a 2019 porque son las operaciones de reposición normales que se dan cuando no hay una sobredemanda. Respecto al precio prevemos una ligera subida por encima del IPC. Mientras los tipos de interés sigan bajos y el paro no aumente el precio de los activos no bajará, si bien puede haber algún ajuste puntual en algunas zonas o tipos de inmuebles.
