Contrato de Arras: cláusulas
Un contrato de arras es un contrato privado de compraventa de un inmueble, firmado entre parte compradora y parte vendedora y que sirve como reserva del inmueble. Es tan importante como la firma de escrituras, ya que sienta la bases de lo que se firmará ante notario. Además, dependiendo del tipo de contrato de arras que se firme las partes estarán obligadas a un tipo de compensaciones u otras si se incumpliera el contrato.
Partes de un contrato de arras
Comparecientes
En el caso de la parte vendedora y de la parte compradora deberá constar:
- Nombre y apellidos o Razón Social
- Estado civil
- Domicilio
- Documento Nacional de Identidad o CIF
- Domicilio y teléfono de contacto
Si hay otra parte interviniente como una inmobiliaria, también deberá constar su razón social, CIF y domicilio.
En todos los casos, deben firmar todas las partes propietarias. En el caso de una herencia, todos los herederos; en el caso de un matrimonio en régimen de gananciales los dos cónyuges; en caso de divorcio las dos partes propietarias, etc…
Consulta con tu agencia inmobiliaria de Navarra las particularidades de tu caso. Ante cualquier duda, estudiará a fondo las escrituras y la nota simple y cualquier convenio regulador que sea necesario.
Finca o inmueble
A partir de las escrituras y de la nota simple registral de la vivienda, se especifican diferentes apartados:
- Descripción del inmueble: suele reflejar la descripción física recogida en la nota simple y/o las escrituras. Es importante que se especifique si los garajes y trasteros son anejos a la vivienda o fincas independientes con su propia descripción y registro.
- Registro: incluir los datos registrales tranquilizará a la parte compradora, pues confirmará que el inmueble está en regla y que la parte propietaria es realmente la propietaria del inmueble.
- Cargas: es recomendable que los inmuebles se transmitan libres de cargas. Es decir, si la parte propietaria posee una hipoteca sobre la vivienda, esta debe quedar cancelada previamente a la firma de escrituras de compraventa. Lo habitual es que se realice dicha cancelación en el mismo acto, día y notario, justo antes de la firma de la compraventa.
Otra opción, si las condiciones de la hipoteca son buenas, es que el comprador se subrogue a dicha hipoteca, pero no siempre es posible.
También es aconsejable asegurarse de que la parte propietaria no tiene deudas contraídas con la comunidad, el ayuntamiento, hacienda, compañías de luz, agua o gas…
Condiciones de la compraventa
En este apartado se detallarán los puntos del acuerdo propiamente dicho.
- Forma de pago de la vivienda: se especificará qué cantidad de dinero se entrega o se ha entregado en cada paso de la compraventa (reserva, arras, escrituras) y cómo se entrega (efectivo, transferencia, talón). Lo habitual es que a la firma del contrato de arras se haga entrega del 10% del valor del piso.
- Plazos de compraventa: se determina el plazo máximo para la firma de escrituras y la entrega del resto del precio de venta. Lo habitual es que la escrituración se lleve a cabo entre 20 y 60 días tras la firma del contrato de arras. En caso de que las llaves se entreguen antes o después de notaría, recomendamos especificarlo en el contrato.
- Gastos derivados de la compraventa: lo habitual es que el comprador se haga cargo de todos los gastos derivados de la compraventa. El caso de la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Valor de los Terrenos Urbanos) se suele especificar, en Navarra por costumbre la paga el comprador, pero en el resto del estado por ley lo hace el vendedor. Por ese motivo, en ocasiones es un gasto negociable y el resultado de dicha negociación quedará reflejado en el contrato de arras.
Cláusulas opcionales
- Inventario: en caso de que la vivienda se venda con parte del mobiliario o la parte vendedora, en contra de la costumbre, decida llevarse los electrodomésticos de la cocina, por ejemplo, debe quedar constancia en el contrato de arras. Algo tan sencillo aparentemente, puede llevar a desacuerdos en notaría o a problemas tras la escritura pública.
- Cesión en precario: en este caso, la parte vendedora permanece en la vivienda una vez escriturada la compraventa. Se debe recoger el plazo máximo de dicha ocupación y si hay compensación económica o no.
- Condicionado a préstamo: esta cláusula condiciona el cumplimiento del contrato de arras por la parte compradora a la obtención del préstamo hipotecario. Es decir, si ninguna entidad bancaria concediera una hipoteca a la parte compradora, el contrato podría resolverse sin penalización alguna.
- Otras: cualquier acuerdo al que lleguen las partes, es recomendable recogerlo en el contrato de arras. Por ejemplo, que la parte vendedora se comprometa a arreglar algún desperfecto de la vivienda o a acabar de pagar una derrama de la comunidad.
Si aún te queda alguna duda sobre trámites en la compraventa o alquiler de viviendas en Navarra, pásate por nuestro artículo "Trámites para la compraventa de una vivienda". También puedes llamarnos o escribirnos, nos encanta ayudarte y celebrar contigo que todo sale bien tocando nuestra ya famosa campana :)
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